Eine Mieterhöhung stellt für viele Vermieter eine wichtige Stellschraube dar, um gestiegene Kosten zu kompensieren oder eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sicher zu stellen. Gleichzeitig müssen Vermieter rechtssicher vorgehen, um Fehler zu vermeiden, die eine Mieterhöhung unwirksam machen könnten. Hier erfahren Sie als Vermieter, welche gesetzlichen Grundlagen und Fristen gelten, welche Grenzen bei Erhöhungen existieren und wie typische Fallstricke vermieden werden können.
1. Rechtliche Grundlagen der Mieterhöhung 2026
Für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen sind im deutschen Mietrecht vor allem folgende Paragrafen relevant:
§ 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
§ 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
§ 557a BGB – Staffelmiete
§ 557b BGB – Indexmiete
Diese gesetzlichen Regelungen legen fest, unter welchen Voraussetzungen eine Mieterhöhung zulässig ist, wie sie begründet sein muss und welche Grenzen Vermieter beachten müssen.
2. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die häufigste Form der Mieterhöhung basiert auf der ortsüblichen Vergleichsmiete. Vermieter dürfen die Miete anheben, wenn die derzeitige Miete unter dieser Vergleichsmiete liegt. Dies muss aber sorgfältig begründet sein.
Begründung: Zur Begründung einer Erhöhung eignet sich ein qualifizierter Mietspiegel, mindestens drei Vergleichswohnungen oder ein Gutachten eines Sachverständigen.
Schriftform: Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und nachvollziehbar sein.
Berechnung: Beispiel: Wenn die derzeitige Miete 600 € beträgt und die Vergleichsmiete 680 €, darf der Vermieter bis zu 80 € verlangen, sofern keine anderen Beschränkungen greifen.
3. Wichtige Fristen bei der Mieterhöhung
Sperrfrist / Jahressperrfrist: Zwischen zwei Mieterhöhungen zur Vergleichsmiete muss mindestens ein Jahr liegen. Zusätzlich ist zu beachten, dass der Mieter etwas Zeit zur Überlegung hat, sodass insgesamt etwa 15 Monate Sperrfrist gelten können.
Wirksamkeit: Die Erhöhung wird frühestens mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens wirksam.
Zustimmung des Mieters: Der Mieter muss zustimmen; verweigert er das, bleibt Vermietern oft nur der Weg über eine Zustimmungsklage.
4. Kappungsgrenze: Wie viel Mieterhöhung ist erlaubt?
Die Kappungsgrenze begrenzt, wie stark die Miete innerhalb eines bestimmten Zeitraums steigen darf:
Nach § 558 Abs. 3 BGB beträgt die Obergrenze grundsätzlich 20 % innerhalb von drei Jahren.
In vielen Kommunen bzw. Bundesländern wurde diese Grenze auf 15 % abgesenkt, wenn der Wohnungsmarkt als angespannt gilt.
Vermieter müssen daher prüfen, ob für ihre Immobilie eine regionale Kappungsgrenzenverordnung gilt.
5. Modernisierungsmieterhöhung in 2026
Wenn Vermieter modernisieren, können sie nach § 559 BGB einen Teil der Kosten auf die Jahresmiete umlegen:
Umlagesatz: Bis zu 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr.
Begrenzung: Die Mieterhöhung ist gedeckelt – maximal 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren, in einfacheren Lagen 2 €/m².
Ankündigung: Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahme rechtzeitig ankündigen – mit Angaben zu Art, Umfang, Kosten, Dauer und erwarteter Mieterhöhung.
6. Besonderheiten bei Staffel- und Indexmiete
Staffelmiete (nach § 557a): Die Mieterhöhungen sind bereits vertraglich festgelegt. Weitere, zusätzliche Erhöhungen (etwa zur Vergleichsmiete) sind in der Staffelzeit normalerweise ausgeschlossen.
Indexmiete (nach § 557b):
Die Miete orientiert sich am Verbraucherpreisindex. Wichtig: Die Kappungsgrenze gilt bei Indexmieten nicht.
Eine Erhöhung durch Index-Anpassung ist nur dann zulässig, wenn der Index tatsächlich gestiegen ist.
Modernisierungsumlagen sind bei Indexmiete oft schwierig oder ausgeschlossen – je nach vertraglicher Gestaltung und Gesetzeslage.
7. Typische Fehler, die Vermieter vermeiden sollten
Viele Mieterhöhungen scheitern an formalen oder sachlichen Fehlern. Folgende Probleme treten häufig auf:
Falsche oder unklare Wohnflächenangaben
Unzureichende Begründung für die Erhöhung (z. B. falsch angewendeter Mietspiegel)
Verletzung der Kappungsgrenze
Nicht-Einhaltung von Fristen (Sperrfrist, Wirksamkeit)
Fehlerhafte oder verspätete Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen
Ein formal korrektes, gut begründetes Mieterhöhungsverlangen minimiert das Risiko, dass die Erhöhung abgelehnt wird oder juristische Schritte nötig werden.
8. FAQ: Häufige Fragen zur Mieterhöhung 2026
Wie oft darf eine Mieterhöhung 2026 erfolgen?
In der Regel einmal pro Jahr bei Anpassungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Wie stark darf die Miete maximal steigen?
Maximal 20 % in drei Jahren – oder 15 %, wenn eine regionale Kappungsgrenzenverordnung gilt.
Muss der Mieter zustimmen?
Ja. Ohne schriftliche Zustimmung ist die Erhöhung nicht wirksam. Verweigert er sie, kann der Vermieter klagen.
Kann ich eine Mieterhöhung nach Modernisierung mit einer Vergleichsmieterhöhung kombinieren?
Ja – aber jede Erhöhung muss separat korrekt begründet und formgerecht erklärt werden.
Gilt die Kappungsgrenze bei Indexmieten?
Nein. Bei Indexmietverträgen ist die Kappungsgrenze nicht anzuwenden.
9. Praktische Tipps für den Vermieter
Schriftliche Begründung der Mieterhöhung vorher korrekt erstellen → senkt das Risiko von teuren Prozessen.
Mieterschreiben gut dokumentieren → kann im Streitfall vor Gericht entscheidend sein.
Vergleich vor Gericht prüfen → oft günstiger als ein langer Prozess.
10. Möglicher Rechtsstreit zur Durchsetzung einer Mieterhöhung
Lässt sich eine Mieterhöhung durch den Vermieter zunächst nicht durchsetzen, könnte die Unterstützung durch eine Anwaltskanzlei helfen. Was ist hierbei zu beachten?
Wer muss einen Anwalt bezahlen?
Vermieter verklagt Mieter oder umgekehrt:
In Deutschland gilt: Die unterlegene Partei trägt in der Regel die Gerichtskosten und die Anwaltskosten der Gegenseite.
Eigenes Anwaltsmandat:
Auch wenn du nur deinen Anwalt beauftragst, musst du die Kosten zunächst selbst tragen.
Wenn das Gericht später zugunsten des Vermieters entscheidet, kann der Mieter zur Erstattung der Anwaltskosten verpflichtet werden.
Wie werden die Kosten berechnet?
Streitwert = Differenz der Mieterhöhung pro Jahr
Beispiel:Aktuelle Miete: 800 €/Monat
Erhöhung: 100 €/Monat
Differenz: 100 € × 12 Monate = 1.200 € Streitwert
Die Anwaltsgebühren berechnen sich nach dem RVG (Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) und steigen mit dem Streitwert.
Beispiel grob (Stand 2025):
Streitwert 1.200 € → Einfache anwaltliche Beratung / Schreiben: ca. 150–250 €
Gerichtliche Vertretung: kann 300–600 € oder mehr kosten, je nach Verfahren.
Wie liegen die Gerichtskosten?
Bei Amtsgerichtsverfahren (für Mietrecht üblich) liegen die Gerichtskosten ebenfalls am Streitwert orientiert.
Bei einem Streitwert von 1.200 € können die Gerichtskosten ca. 60–120 € betragen (nur als Anhaltspunkt).
Zusammenfassung
Anwaltskosten hängen von Streitwert, Umfang der Vertretung und Ausgang ab.
Unterlegene Partei trägt in der Regel Anwalts- und Gerichtskosten.
Für den Vermieter kann es sinnvoll sein, vorher zu prüfen, ob der Mieter der Erhöhung zustimmt, um hohe Prozesskosten zu vermeiden.
Fazit
Für Vermieter, die eine Mieterhöhung planen, gilt: Eine sorgfältige Vorbereitung ist unerlässlich. Gesetzliche Vorgaben wie Fristen, Begründungsanforderungen und Kappungsgrenzen dürfen nicht vernachlässigt werden. Wer transparent begründet, formal korrekt vorgeht und den Mietern die Berechnung verständlich darlegt, erhöht die Chancen auf Zustimmung und vermeidet kostspielige juristische Auseinandersetzungen.
Mit dem richtigen Vorgehen lässt sich eine Mieterhöhung 2026 somit rechtssicher und effektiv umsetzen – zum nachhaltigen Vorteil beider Parteien.
Rechtsschutz für Vermieter
Wer als Vermieter sowohl finanziell als auch juristisch auf Nummer Sicher gehen will, sollte den Abschluss einer Rechtsschutzversicherung für Vermieter in Betracht ziehen. Hier sind die wichtigsten Vorteile:
✅ 1. Kostenübernahme bei Rechtsstreitigkeiten
Übernimmt Anwaltskosten, Gerichtskosten, Gutachterkosten
Gilt zB. bei Mietnomaden, ausstehenden Mieten, Kündigungen, Räumungsklagen
✅ 2. Unterstützung bei Streit mit Mietern
Bei Vertragsverstößen (z. B. Ruhestörung, unerlaubte Untervermietung)
Bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen
Bei Modernisierung und Renovierungspflichten
✅ 3. Absicherung bei Streit mit Bauträgern
zB. wegen klassischem Pfusch am Bau
✅ 4. Absicherung bei Streit mit Behörden
zB. wegen Auflagen des Bauamts oder Streit um Genehmigungen
✅ 5. Schutz bei Schadenersatzforderungen
Wenn ein Mieter vom Vermieter Schadenersatz fordert (z. B. wegen Heizungsausfall)
✅ 6. Außergerichtliche Beratung
Unterstützung durch telefonische Beratung oder das Prüfen von Anschreiben
Kann im Vorfeld teure Prozesse zu vermeiden
✅ 7. Räumungsschutz
Kostenübernahme für Räumungsklagen
Teilweise auch Kosten für Gerichtsvollzieher
✅ 8. Planungssicherheit
Vermeidet unkalkulierbare Prozesskosten
Gerade bei hartnäckigen Mietern sehr wertvoll
✅ 9. Bedarfsgerechte Konzepte
Ein Selbstbehalt reduziert den Versicherungsbeitrag
Buchbar im Baukastensystem
- Beachtung einer Wartezeit von 3 Monaten (6 Monate im Bauherrenrechtsschutz)
